民二庭    石炜

【案情】

2012年10月4日，李某与某房地产公司签订《“XXX楼盘”认购书》一份，合同约定：“一、乙方认购甲方位于南部县晓霞路‘XXX楼盘’C3幢1单元15楼3号，预售建筑面积约为119.3㎡，单价3850元/㎡，总价459305元，（大写）人民币肆拾伍万玖仟叁佰零伍元...二、付款方式:...2、分期付款：由签定合同之日交定金10000元，应交首付50%：239305元（10月份内交清首付），剩余220000元，由银行提供按揭。...”。合同签订后，李某按合同约定支付了购房定金10000元，并在之后又支付200000万，至今尚差购房款首付款29305元。

某房地产公司对其开发的“XXX楼盘”商品房在对外预售时，未将第一楼配电房编入楼层号，而是从第二楼住房开始设定为1层、2层、3层至26层。事后房管部门对该开发的商品房进行测绘、编号时，将第一楼配电房界定为1层，依次类推该商品房总层数达到了27层，即房管部门的楼层编号与森态公司预售房屋的楼层编号依次递加了一层，某房地产公司原编号1层为现房管部门编号的2层，原2层为现房管部门编号的3层，依次类推。李某购买的15层即应为房管部门编号的16层，认购书中“XXX楼盘”C3幢1单元15楼3号应为房管部门确定的“XXX楼盘”C3幢1单元16楼3号，该房屋至今未签订商品房买卖合同。该幢该单元其他购房户已在房管部门办理登记备案的，登记楼层较之认购书楼层均递加了一层。

李某认为某房产公司将向其交付的房屋并非合同约定的C3幢1单元15楼3号房屋，而合同约定所在层数的房屋已经另售他人，因此请求法院判令：1、解除其与某房地产公司签订的《“XXX楼盘”认购书》；2、由某房地产公司返还其已付购房款及利息，承担已付购房款一倍数额的赔偿金。

【判决】

一审法院认为，某房产公司将交付的房屋实际就是订购书中所载明的C3幢1单元15楼3号房屋，因此，某房产公司并不构成违约，即驳回了李某的诉讼请求。本院二审认为，李某与某房产公司于2012年10月4日所签订的《“XXX楼盘”认购书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，但该合同系预约合同。因不能基于预约合同而强行要求预约合同的双方签订本约合同，在二审诉讼中，李某明确表示不再购买经房管局确认编号为“XXX楼盘”C3幢1单元16楼3号房屋，因而双方已不可能再就购买该房屋达成合意签订本约合同，进而《“XXX楼盘”认购书》亦不应继续履行，应予解除。而解除《“XXX楼盘”认购书》，某房产公司不构成违约，不应承担违约责任，因此仅承担返还购房款及按银行同期存款基本利率计算利息。据此，二审法院改判支持了李某解除订购合同的请求，并判令某房产公司返还房款并计算利息，驳回了李某的其他诉讼请求。

【简析】

本案争议焦点在于，一、《“XXX楼盘”认购书》的性质是预约还是本约；二、《“XXX楼盘”认购书》是否应当继续履行。

李某与某房产公司于2012年10月4日所签订的《房屋认购书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但该合同的性质并非是商品房买卖的本约合同，而是预约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，预约合同转化为本约合同，必须具备两个条件，一是具备本约合同的主要条款，即《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人收受了购房款。本案中，审查双方当事人所签订的认购书，其中并未包括房屋交付使用条件及日期，也未包括产权办理的问题等，而上述内容均系《商品房销售管理办法》第十六条中规定的应当明确的主要内容。同时，因合同没有约定房屋的交付条件、期限，办证等问题，该房产交易也无法进行，这与本约合同也有本质的区别。综上，应当认定本案所涉合同的性质为预约。

预约合同仅赋予双方当事人订立合同的期待权，若进行交易，必须签订正式的本约合同，但根据缔约的自由与意思自治原则，不能基于预约合同而强行要求预约合同的双方签订本约合同，在二审诉讼中，李某明确表示不再购买经房管局确认编号为“XXX楼盘”C3幢1单元16楼3号房屋，因而双方已不可能再就购买该房屋达成合意签订本约合同，进而《“XXX楼盘”认购书》亦不应继续履行，应予解除。