民二庭      李碧英

【案  情】

2011年11月26日，李某之夫马某代其与陈某签订《房屋租赁合同》，内容为：“出租方：李某（以下简称甲方） 承租方：陈龙（以下简称乙方）甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：一、租赁地点及设施：1、租赁地址：A镇B街43-45号；居住面积平方110㎡米；二、租用期限及其约定：1、租用期限：甲方同意乙方租用伍年；自2011年11月26日起至2016年11月26日；2、房屋租金：每年壹万元（10,000元）人民币；3、甲方装修费用，由乙方支付。（共计两万元整）4、租赁期间的水、电、卫生由乙方支付。5、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（2）连续三个月不付所有费用的。三、双方责任及义务：1、乙方须按时交纳水、电、等费用，并务必将以上费用账单交给甲方，甲方须监督检查以上费用；2、租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；3、在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议……特别约定，经双方协商：第二年学员达到壹佰人则年租金增加贰仟元（2,000元）。甲方签字：李某 马某代  乙方签字：陈某  2011年11月26日”。合同签订后，陈某在该房屋进行舞蹈教学。陈某聘请案外人陈某某（系李某之儿媳）管理涉案房屋并收取教学学费，直接用于扣减陈某某工资和《房屋租赁合同》约定的装修费。2012年5月16日，陈某在告知李某后于搬离该承租房。之后，李某索要租金未果，于2014年3月19日向法院提起诉讼，请求依法解除双方于2011年11月26日签订的《房屋租赁合同》，判令陈某龙按年租金10,000元的标准支付李某2011年11月27日起至2014年4月的房租费23,300元，交清所欠水、电费572.50元，责令陈某立即从李某的房屋中搬出，将所租房屋返还李某。

【分  歧】

对于本案的处理，主要存在两种意见：

第一种意见认为，不应当完全支持李某的诉讼请求。本案中，陈某不支付租金的违约事实明显，但是李某作为守约方，在合同约定的陈某迟延支付租金超过3个月即可解除合同的情况下，却对陈某的违约行为不闻不问，迟至两年之后才向法院起诉请求解除合同，导致案涉房屋空置将近两年之久。在陈某于2012年5月16日搬出案涉房屋时，就告知过李某。李某对房屋的空置状况一直处于明知的状态，依据合同法第119条的规定，李某没有尽到减损义务，对于其主张的房屋租金，应当酌情予以扣减。

第二种意见认为，应当完全支持李某的诉讼请求。陈某无正当理由于2012年5月16日腾空房屋，虽然陈某向李某告知了要搬出租赁房屋，但该终止合同的意思表示始终没有为李某所接受，因此，租赁合同始终对双方具有拘束力。在通过诉讼或仲裁途径确定合同是否已经被解除之前，出租人不负有减少损失的义务。因为出租人在签订了租赁合同后，理应取得合理的期待权，即承租人将在合同所约定的租赁期限内履行租赁合同，而不是半途毁约。当承租人违约时，出租人没有义务“费事”去寻找新的承租人。否则，出租人在租赁协议下所取得的期待权就无法获得保障。承租人如果要剥夺出租人的此项期待权，就必须支付足额的补偿，也就是未获履行期间的租金。

【评  析】

笔者赞同第一种意见。主要原因在于：

第一，当承租人违约时，出租人负有减少损失的义务。减损义务亦称减损归责，最先系从英美普通法上发展出来的，经过三百多年的判例法的发展，如今该规则在英美法中已经相当成熟。该规则亦为我国合同法第119条第1款所明确规定，即当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本条规定出现在《合同法》总则当中，当然适用于包括租赁合同在内的各类合同当中，因而当承租人违约时，出租人应当负有减少损失的义务。立法者将减少损失的义务设定在出租人身上的原因在于：与承租人相比，出租人具有更加良好的减少损失的条件。在承租人已经腾空租赁房屋的情况下，出租人重新取得了对租赁房屋的占有和控制。在这种情况下，无论从法律层面还是实际操作层面上来讲，出租人通过重新出租的方式来减少损失都比承租人方便的多。要减少不必要的社会资源损失，法律只能寄希望于出租人做出理性的选择。但立法对于出租人的负面影响也是显而易见的：明明签订了长期的租赁合同，却无法安心享用稳定的租金收入；明明是承租人违约，却要求出租人尽力寻找新的承租人。为了实现当事人之间权利义务的平衡，人民法院在司法过程中，必须对出租人有所倾斜。

第二，出租人的减少损失义务产生于承租人违约之日，而不是租赁合同通过仲裁或诉讼确定解除之日。在租赁合同纠纷当中，经常出现双方当事人在很长的时间内均不提起诉讼或仲裁、将房屋闲置而导致损失扩大的情况。双方处在一种“对峙”的状态之中：出租人认为，只要租赁合同还未解除，不管承租人是否继续使用房屋，都应当照样支付租金；承租人认为，既然已经腾空了房屋，并表示不再履行合同，则自己当然不应当继续支付租金。从公共利益的层面上来讲，无论是出租人还是承租人最终胜诉，这种“对峙”都是对社会资源的一种浪费。如果认为出租人的减少损失义务产生于租赁合同通过仲裁或诉讼确定解除之日，则在双方均不提起诉讼或者仲裁的情况下，损失将不可避免地扩大下去。

第三，当承租人违约时，出租人有“义务”提起诉讼或者仲裁，以确定租赁合同的效力。当承租人搬出案涉房屋后，作为出租人是否有权利将房屋无限期地闲置下去，坐等向承租人收取租金呢？笔者认为，当出租人认为承租人违约时，出租人必须及时提起诉讼或者仲裁，以明确租赁合同的效力。租赁合同效力是否明确与减少损失是紧密相关的两个问题：如果出租人有权不主动提起诉讼或者仲裁，租赁合同的效力将长期处于不确定的状态之中。因为在租赁合同通过诉讼或仲裁确定解除之前，其可能对于双方当事人仍然具有拘束力，出租人将房屋重新租赁可能构成违约，并可能因此向承租人承担违约责任。法律毕竟不能 “逼”出租人以违约的方式来减少损失。本案中，承租人陈某在2012年5月16日搬出案涉房屋，作为正常理性人的李某理应了解到陈某将不愿意继续履行合同义务，应及时解除合同，要求赔偿损失，而不是消极怠于行使权利，使得损失扩大。因此，最终法院判决陈某向李某支付一年的租金10,000元。