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预约在先 承租人是否享有先买权
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作者:南充中院  发布时间:2013-11-26 09:12:21 打印 字号: | |
  南充市中级人民法院  刘 红

【案情】

甲方重庆竟发公司与乙方游某于2007年4月27日签订《西充电影院商业广场门面认购书》,约定:乙方自愿认购“电影院商业广场”门面B区2层(平街),乙方购买该门面后,委托甲方包干价代租,租期五年,按总房款7%的年回报率由甲方一次性返给乙方,定购单价1755元/㎡,总价882,765.00元。2007年7月21日,双方签订《商品房买卖合同》,游某于2008年5月27日取得该房屋产权证。

2007年5月15日,重庆竟发公司与罗某签订《房屋租赁合同》,将前述商铺出租给罗某,租期5年,双方按租赁合同履行了主要义务。现罗某提起诉讼,请求重庆竟发公司因侵犯其优先购买权赔偿损失22万余元。

【分歧】

本案处理中有两种观点。第一种观点罗某不具有优先购买权。理由是本案的认购书属预约合同,罗某租赁讼争房屋时,房屋已被游某认购,商品房买卖合同的签订只是对认购行为的进一步确认,因此,罗某的请求不予支持。第二种观点认为认购书是当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的协议,认购书只有谈判的部分内容,商品房买卖合同才是谈判的全部内容。承租人在同等条件下享有优先购买权,同等条件的形成时间应是签订正式商品房买卖合同时,因此罗某享有优先购买权。

【评析】

笔者同意第一种观点。

承租人先买权是出租人出卖出租房屋时,承租于得以同等条件先于他人购买的权利,意味承租人购买机会优越和排斥他人取得物权,此权利负担限制出卖人自由选择买方。因此先买权的前提是先有租赁后有买卖。认购书是为将来订立商品房买卖合同而签订的协议。重庆竟发公司与游某签订的认购书属预约合同,双方应遵守诚实信用原则,按照认购书约定的房屋价款继续对其他条款谈判磋商,直至签订商品房买卖合同。故签订认购书是出售行为的组成部分,是买卖关系的初始阶段,在先买卖后租赁的场合,不应发生先买权。

签订认购书后,买受人享有缔结本约的合理期待和由此而生的信赖利益。倘若赋予预约在先租赁在后的先买权,必然损害交易预期,危及交易安全,与合同法鼓励交易,保护交易安全的目的相悖。同时,出卖人须为自己合法的预约行为承担缔约过失责任,于法理不通。综上,罗某请求优先购买权,不符合法律规定,应予驳回。
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