一、案情及执行情况

申请人彭某、于某与被执行人谭某借款纠纷两案，仪陇县人民法院分别于2007年4月、9月判决谭某分别偿还彭某、于某借款16万元及利息和10万元及利息，两案当事人均未上诉。判决生效后，被执行人谭某未按时自觉履行生效法律文书所确认的给付义务，两申请人遂先后向仪陇县人民法院申请强制执行。在执行过程中查明：被执行人谭某于2005年在广东经营首饰加工厂期间借款，后因经营管理不善，严重亏损，资不抵债而倒闭。谭某为躲避债务，外出务工，一直下落不明，两个儿子随爷爷奶奶生活。其家中除谭某于2003年在其居住的村征用集体土地修建的二楼一底房屋一幢外（现由其父母和两孩子居住），均无其他财产可供执行。

在执行中，执行人员向有关部门依法核实了谭某所修建的房屋，并依照相关法律规定，在保障了被执行人及其家属基本的生活性住房后，对其余部分房产进行了查封。并依法委托中介机构进行评估、拍卖，因拍卖标的物系农村集体土地性质房产，根据现有相关法律规定应对买受人的资格予以限制，即仅限于本集体经济组织的符合申请宅基地条件的成员，即本社无房户。因此该房产既不能向本社有房村民转让，更不能向外村村民、城市居民转让。由于受让对象限定于狭小的范围，作为被执行人唯一可供执行的房产终因无人报名参与竞买经三次拍卖均流拍。 

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第302条规定：“被执行人的财产无法拍卖、变卖的，经申请人同意，人民法院可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务”。根据该条规定，被执行人谭某的房产因无人竞买而导致无法拍卖、变卖，因此经申请人同意，可以就该房产以物抵债。但在执行过程中，因被执行人均无其他财产可供执行，两申请人为了最大限度的实现自己的债权，尽量降低自己的损失，均同意以物抵债。但同时因该以物抵债标的物的特殊性质，因此在采取以物抵债执行措施的同时，也应对抵债人资格进行必要限制，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行。申请人彭某系仪陇人，诉前采取了财产保全措施，但因不是本社居民，无法以物抵债。而申请人于某系同社人，可以物抵债，但又无优先权。两申请人为了实现自己的债权，互不相让，多次到上级部门反映法院执行不作为。后经法院多次协调，两申请人终于达成协议。在确保留足被执行人谭某及其家属基本住房后，对余下房屋按评估价交由申请人于某以物抵债，所付购房款再按两申请人的债权比例进行分配。虽然最终两申请人享有的债权均未得以全部实现，但法院的做法却最大限度的保护了债权人的法律权利。 

二、执行农村集体土地房产案件过程中存在的问题 

    1、消极执行。视农村集体土地房产为执行“雷区”，不考虑将农村集体土地房产列入执行对象，被执行人如无其他可供执行的财产，一般裁定中止或终结执行，申请人催得急或上访不断的，则对被执行人采取拘留措施，属于典型的“以拘代执”。这种做法不利于债权人权利的实现，不仅在执行工作创新上无所作为，采取的“以拘代执”还侵害了当事人的合法权利。 

    2、盲目执行。完全不顾现行法律的相关规定，查封、拍卖和变卖农村集体土地房产“敢作敢为”，只要有人敢买，执行人员就敢卖，既不对买受人作任何限制，也不向相关部门履行任何手续。这种做法看似执行力度很大，实则是缺乏法律观念的体现，按倒葫芦起了瓢，往往引发买受人与被执行人或所在村集体的土地房地权属纠纷，给农村社会的稳定、和谐埋下了隐患，危害后果比不执行更加严重。 

    3、执行不当产生相邻关系纠纷。村民所建房屋，一般只有集体土地建设用地使用证，该证虽标明房屋四址范围，但只注明占用范围内的集体土地使用权，没有明确四周余地和出入行路的问题，执行时处理不当会造成房屋占用土地资源过多，产生相邻关系纠纷。 

    4、使土地使用权与房屋所有权分离。即执行农村集体土地使用权房产时，只转让房屋所有权，不转让土地使用权。这一做法使受让人产权不完整，遇到房产再次转让或拆迁等情况时矛盾太多，也影响法院形象和社会稳定。 

    5、集体土地房产受让对象的限制。农村集体土地房产流转中受让对象限定于狭小的范围，仅限于同村无房户，不能向同村有房村民、外村村民、城市居民转让转让。流转范围的狭窄性，造成了执行上的障碍，使集体土地房产难以变现，变卖、拍卖异常艰难。 

    三、完善农村集体土地房产执行的建议 

    1、修改相关法律规定，为集体土地使用权房产的正常执行提供合法的方式。参照农村土地承包法关于农业用地承包经营权的规定，允许集体土地建设用地使用权在法定期限内通过出让、转让、出租等方式依法予以流转。修改相关法律后，建议在可能即将获得通过的强制执行法中直接确定集体土地建设用地使用权及其上房产的执行制度，对集体土地建设用地使用权既可单独查封、拍卖或变卖等，也可与其上建筑物一起查封、拍卖或变卖等。 

    2、建立健全农村房屋产权登记制度。农村房屋由于缺乏法律规定，大都无法取得房屋产权证书，这在很大程度上制约了法院的执行。因此，有必要建立完善农村房屋权登记制度。①公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权的，无论是原始取得还是继受取得，必须到房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。②将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。③坚持公示原则，完善房屋登记项目，公示房屋登记内容，将已登记的房屋产权情况进行整理归档，方便社会公众知晓和查阅。 

    3、规范农村瑕疵房产的执行。①对于集体土地建设用地使用权证和房屋所有权证两证不全的，只要建房手续合法，无违章现象，可在批准面积范围内直接裁定予以处分。②对于超过批准面积建房的，处理前先函告土管、规划等部门，取得一致意见后再行处理。③对于无建房审批手续房地产的违章建筑，向土管部门发出司法建议书，根据土管部门的处理意见，作出相应的处分。④对于两证齐全但未办理过户手续的，在查清事实且原权利人确认已出卖给被执行人后，可直接裁定予以处分，由受让人补办过户手续。 

    4、执行方法。①附条件拍卖。根据现有法律的规定对买受人的资格予以限制，即应当是本集体经济组织的符合申请宅基地条件的成员。②执行使用权。一是协商解决，因被执行人无其他财产可供执行，法院在查封其房屋的基础上，由双方当事人就房屋的使用年限达成一致意见，然后将房屋交付申请人使用，申请人可以出租、开店、经营、用作家庭作坊等，以该收入来实现债权，期限届满申请人返还房屋。二是执行租金，法院可对被执行人房屋的承租人发出协助执行通知书，由承租人将每月或每年的租金直接交付法院，以偿还债务。三是直接裁定，在双方当事人不能就以房屋的使用权抵债问题协商一致的情况下，法院可将被执行人房屋的使用权直接裁定给申请人，由申请人在一定期限内出租或经营管理，以实现债权。③有关集体经济组织收回房屋。随着经济的发展，农民弃农经商现象不断增加，一些农民举家移居城镇而原来在农村的房屋闲置下来，如遇这种情况的被执行人，在条件好的村或镇，可在协商一致的基础上，由村或镇收回房屋和宅基地，并由该集体经济组织按评估价将款项支付给申请人。应注意的是，因涉及到被执行人的住房等基本生活条件，执行中应保障被执行人基本的居住条件和生活需要，如房屋涉及到共有财产时，应先析产再执行。 

     四、执行农村集体土地房产应注意的问题 

    1、农村集体土地房产的变价问题。随着市场经济的不断发展和城市规模的不断扩大，城中村、城边村现象相继出现，发展环境和区位优势的不同，从而造成了农村集体土地房产价格间存在巨大差异。因此，在现实执行过程中，应综合多种因素，科学合理的对农村集体土地房产进行评估变价，最大限度的双方当事人的合法权益。 

    2、农村集体土地房产的竞买主体问题。现实执行过程中如何对农村集体土地房产进行变现，也是一个值得注意的问题，因为毕竟宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有。具体到执行实践中，根据最高人民法院关于执行过程中拍卖、变卖财产的规定，对财产进行处理的首选途径应该是拍卖，但由于宅基地的特殊性（因为毕竟宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有），又使得它与其他财产的拍卖产生了很大的不同。

    故人民法院在执行农村集体土地房产时，若要对房产采取拍卖变卖措施，或是以物抵债，对于购买或接受农村集体土地房产者的范围应当有所限制。因为从理论上讲，一个集体经济组织的宅基地只有本集体经济组织的成员才能有权使用，本集体经济组织以外的人，包括城镇居民无权使用本集体经济组织的宅基地。为防止城镇居民或本集体经济组织以外的人，大量购买该农村的住房，按照“地随房走”的原则，购房者购买住房的同时取得了宅基地使用权，使用了该集体经济组织的宅基地，造成了农村宅基地大量地流失，严重损害集体经济组织其他成员的利益这种情况的出现，笔者认为，在法律没有做出明确规定前，针对宅基地使用权进行拍卖时，应当严格限定参与竞买的主体，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行；当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。